房屋出租二三事




民國1061227日總統公布了立法院三讀通過的〈租賃住宅市場發展及管理條例〉(以下簡稱租賃條例),該條例並自總統公布後6個月施行,因此,目前租賃條例已經是施行中的法律。在租賃條例還沒有施行前,關於房屋的租賃,大多是以〈消費者保護法〉或〈民法〉作為房東與房客間權利義務關係的「遊戲規則」。而租賃條例施行後,關於房東與房客間的法律關係的規範,除了〈消費者保護法〉及〈民法〉外,又增加了一位「生力軍」,然而,租賃條例究竟帶來何種程度的影響呢?希望可以藉由簡單的篇幅,來跟大家說明,讓身為房東或房客的朋友們了解新制的規定,減少或降低因誤解所生的糾紛。


首先讓我們來看到租賃條例的第5條的規定:

1
租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。

2
前項應約定事項,其內容得包括:
一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、契約之終止權及其法律效果。
四、其他與契約履行有關之重要事項。

3
第一項不得約定事項,其內容得包括:
一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。
二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利,及加重其義務或責任。
三、其他顯失公平事項。

4
非具消費關係之租賃契約條款,違反第一項應約定及不得約定事項者,無效;該應約定事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。

5
租賃契約條款,一部無效或不構成契約內容之一部,除去該部分,契約亦可成立者,該契約之其他部分,仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者,該契約全部無效。


依據如此的文義,受租賃條例規範的契約為「不具消費關係」的「租賃契約」。參考〈消費者保護法〉(以下簡稱消保法)的定義,所謂「不具消費關係」,是指不構成「消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」(消保法第2條參照)。至於「租賃契約」,則是「指當事人約定,一方以建築物租與他方居住使用,他方支付租金之契約。」(租賃條例第3條參照)。簡單來說,租賃條例適用的對象應該就是「非以出租房屋為業的房東」與「房客」就建築物的居住使用所約定的契約。


倘若租賃契約屬於租賃條例規範的對象,而租賃契約的約定違反了上述租賃條例「應約定」及「不得約定」事項時,違反的部分將屬無效。抑且,「應約定」事項未記載於契約者,仍構成契約之內容;其為口頭約定者,亦同。至於前述租賃條例就「應約定」及「不得約定」事項雖有列舉相關內容,但仍使用了許多「不確定的法律概念」,對於一般民眾來說,不一定有辦法完全理解。因此,我們的主管機關也就是內政部,在地政司的網站中有依據上述的規定,製有「一般住宅租賃契約書範本」(註)供作民眾參考。有興趣的朋友們,可以透過註釋的連結網址做進一步的了解。


既然前揭「一般住宅租賃契約書範本」是依據租賃條例所規定的「應約定」及「不得約定」意旨而製作,正要出租房屋的「非職業準房東們」,或者「尚在找尋房屋的準房客們」將來在訂立租賃契約時,都不失為一個參考的依據,建議可以多加利用。


若大家對於這類房屋租賃的議題有興趣的話,請不吝留言,待彙整一定數量的問題後,我們將再來做進一步的分享與討論。



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