民國106年12月27日總統公布了立法院三讀通過的〈租賃住宅市場發展及管理條例〉（以下簡稱租賃條例），該條例並自總統公布後6個月施行，因此，目前租賃條例已經是施行中的法律。在租賃條例還沒有施行前，關於房屋的租賃，大多是以〈消費者保護法〉或〈民法〉作為房東與房客間權利義務關係的「遊戲規則」。而租賃條例施行後，關於房東與房客間的法律關係的規範，除了〈消費者保護法〉及〈民法〉外，又增加了一位「生力軍」，然而，租賃條例究竟帶來何種程度的影響呢？希望可以藉由簡單的篇幅，來跟大家說明，讓身為房東或房客的朋友們了解新制的規定，減少或降低因誤解所生的糾紛。
首先讓我們來看到租賃條例的第5條的規定：
第1項
租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定；非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。
第2項
前項應約定事項，其內容得包括：
一、契約之重要權利義務事項。
二、違反契約之法律效果。
三、契約之終止權及其法律效果。
四、其他與契約履行有關之重要事項。
第3項
第一項不得約定事項，其內容得包括：
一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。
二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。
三、其他顯失公平事項。
第4項
非具消費關係之租賃契約條款，違反第一項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。
第5項
租賃契約條款，一部無效或不構成契約內容之一部，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。
依據如此的文義，受租賃條例規範的契約為「不具消費關係」的「租賃契約」。參考〈消費者保護法〉（以下簡稱消保法）的定義，所謂「不具消費關係」，是指不構成「消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。」（消保法第2條參照）。至於「租賃契約」，則是「指當事人約定，一方以建築物租與他方居住使用，他方支付租金之契約。」（租賃條例第3條參照）。簡單來說，租賃條例適用的對象應該就是「非以出租房屋為業的房東」與「房客」就建築物的居住使用所約定的契約。
倘若租賃契約屬於租賃條例規範的對象，而租賃契約的約定違反了上述租賃條例「應約定」及「不得約定」事項時，違反的部分將屬無效。抑且，「應約定」事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。至於前述租賃條例就「應約定」及「不得約定」事項雖有列舉相關內容，但仍使用了許多「不確定的法律概念」，對於一般民眾來說，不一定有辦法完全理解。因此，我們的主管機關也就是內政部，在地政司的網站中有依據上述的規定，製有「一般住宅租賃契約書範本」（註）供作民眾參考。有興趣的朋友們，可以透過註釋的連結網址做進一步的了解。
既然前揭「一般住宅租賃契約書範本」是依據租賃條例所規定的「應約定」及「不得約定」意旨而製作，正要出租房屋的「非職業準房東們」，或者「尚在找尋房屋的準房客們」將來在訂立租賃契約時，都不失為一個參考的依據，建議可以多加利用。
若大家對於這類房屋租賃的議題有興趣的話，請不吝留言，待彙整一定數量的問題後，我們將再來做進一步的分享與討論。
